임대인이 청소비·수리비를 공제한다고 합니다. 정당한가요?

안녕하세요, 법대로해입니다.

계약 종료 후 임대인이 보증금에서 수리비·청소비·도배비·장판 교체비를 공제하겠다고 주장하는 단계에서 가장 자주 부딪히시는 질문이 "어디까지가 정당한 공제이고 어디부터가 과대 청구인지" 입니다. 본인이 공제 기준을 모르신 채 임대인 주장에 동의하면 회수액이 크게 줄어듭니다.

"임대인이 도배·장판·청소비로 200만원 빼겠다고 합니다. 정당한가요?"

이 질문은 본인이 임대인의 공제 청구를 받은 직후 자주 들어옵니다. 보증금 공제 다툼은 통상 손모(자연 마모)와 임차인 귀책(고의·과실 훼손)의 구분이 분기 기준입니다.

오늘은 임대인의 공제·수리비 주장 대응에 관해 가장 많이 문의 주시는 핵심 항목을 중심으로, 공제 가능 범위와 과대 청구 대응을 실무 기준으로 정리해 드립니다.

공제 가능 범위는 통상 손모와 임차인 귀책의 구분에서 출발합니다

보증금 공제의 기본 구조는 다음과 같습니다.

첫째, 통상 손모는 임대인 부담입니다. 임대차 기간 중 자연스럽게 발생하는 도배·장판 색바램, 가구 자국, 일반적인 사용 흔적 같은 영역은 임차인이 부담하지 않는 게 원칙입니다.

둘째, 임차인 귀책 훼손은 공제 대상입니다. 임차인이 고의·과실로 시설을 훼손한 사건은 원상회복 의무가 있어 보증금 공제가 가능합니다.

셋째, 계약 특약입니다. 임대차계약서에 "퇴거 시 도배·청소 임차인 부담" 같은 특약이 있으면 그 범위 내에서 공제가 가능합니다. 다만 임차인에게 부당하게 불리한 특약은 효력이 제한되는 영역이 있습니다.

넷째, 입증 책임입니다. 공제 주장은 임대인이 입증해야 합니다. 본인이 정당한 공제 사유를 다투면 임대인이 훼손 사실·수리 비용 적정성을 입증해야 합니다.

다섯째, 공제 후 잔액입니다. 본인은 임대인이 주장하는 공제 항목별로 인정 여부를 검토하고, 잔액에 대해 회수 절차를 진행합니다.

회수 절차 큰 그림은 보증금을 안 돌려줘요. 뭐부터 해야 하나요?에서 정리해 두었습니다.

공제 가능 vs 공제 불가 항목

항목	일반적 평가
도배·장판 색바램	공제 불가(통상 손모)
일반 사용으로 인한 못 자국	공제 불가(통상 손모)
본인이 못을 박은 벽 손상(다수)	공제 가능(임차인 귀책)
흡연·반려동물 등으로 인한 오염	공제 가능(임차인 귀책)
임차인 부주의로 인한 누수·파손	공제 가능(임차인 귀책)
정상 퇴거 시 일반 청소	공제 불가(원칙)
본인이 임의 개조한 시설 원상회복	공제 가능(임차인 귀책)
가전·가구의 자연 노후	공제 불가(통상 손모)
욕실 곰팡이(환기 부주의 입증 시)	공제 가능(사건에 따라)
전체 도배·청소 약정 특약	특약 범위 내 공제 가능

본인 사건의 공제 항목별로 분류해 정당성을 가늠하시면 됩니다.

의외로 많이 놓치시는 부분, "특약" 표기만으로 공제가 무한정 인정되지 않습니다

가장 자주 일어나는 오해가 "계약서에 '도배·청소 임차인 부담' 특약이 있으면 임대인이 청구하는 비용은 다 줘야 한다"고 생각하시는 경우입니다.

특약이 있더라도 다음 한계가 있습니다.

첫째, 약관 규제 영역입니다. 임차인에게 부당하게 불리한 특약은 「약관의 규제에 관한 법률」 같은 영역에서 효력이 제한되는 사건이 있습니다.

둘째, 합리적 비용 범위입니다. 특약이 있어도 임대인이 청구하는 비용이 시세를 크게 초과하면 인정 범위가 줄어듭니다. 청구 비용의 적정성은 임대인이 입증해야 합니다.

셋째, 항목별 분리 검토입니다. 도배 특약이 있어도 장판·청소까지 자동 포함되지 않습니다. 특약 문언에 명시된 항목만 공제 대상입니다.

넷째, 견적·영수증 요구입니다. 임대인의 공제 주장에 대해 본인은 견적서·영수증·시공 사진을 요구할 수 있습니다. 자료가 없으면 공제 인정이 어려워집니다.

다섯째, 본인의 입주 시 자료입니다. 입주 시 사진·동영상이 있으면 본인 입주 시점의 시설 상태가 입증되어 공제 다툼이 매끄러워집니다.

ex) 본인이 2년 살고 퇴거하면서 임대인이 "전체 도배 100만원, 장판 80만원, 청소 30만원"으로 총 210만원 공제를 주장한 사건에서, 본인이 입주 시 사진과 견적서 요구로 다투자 최종적으로 도배 일부 분만 인정되어 50만원 공제로 종결되는 흐름이 자주 보입니다. 공제 다툼은 자료 확보로 결과가 크게 갈립니다.

과대 청구 대응

임대인이 과대 청구를 하면 본인은 다음 순서로 대응합니다.

첫째, 공제 명세 요구입니다. 임대인에게 공제 항목별 견적서·영수증·시공 전후 사진을 요구합니다.

둘째, 항목별 인정·다툼입니다. 정당한 공제는 인정하고 과대 청구·근거 없는 공제는 다툰다는 의사를 명확히 합니다.

셋째, 내용증명 발송입니다. 본인이 인정하는 공제 후 잔액 반환을 청구하는 내용증명을 발송합니다.

넷째, 반환 소송입니다. 임대인이 잔액 반환을 거부하면 잔액에 대해 반환 소송으로 진입합니다. 본안 소송 절차는 보증금 반환 소송은 어떻게 진행되나요?에서 정리해 두었습니다.

다섯째, 본인 사건 단순도입니다. 공제 다툼이 큰 사건은 임대인이 본안 소송에서 반박할 가능성이 높아 사건 단순도가 높지 않다면 변호사 검토가 도움이 됩니다.

지금 바로 회수 단계로 진입하실 분은 지급명령 신청 도구에서 시작하실 수 있습니다.

정리하면, 통상 손모와 임차인 귀책의 구분이 결과를 가릅니다

공제 다툼의 본질은 단순합니다. 자연 마모는 임대인 부담, 임차인의 고의·과실 훼손은 임차인 부담이라는 원칙입니다. 회수 가능성은 본인의 입주 시 자료와 임대인의 공제 입증 자료에 거의 전적으로 달려 있습니다.

대응 순서는 단순합니다. 첫째, 계약서 특약·입주 시 사진을 정리합니다. 둘째, 임대인의 공제 주장에 대해 항목별 견적서·영수증을 요구합니다. 셋째, 정당한 공제는 인정하고 과대 청구는 명확히 다툽니다. 넷째, 내용증명으로 잔액 반환을 청구합니다. 다섯째, 반환이 없으면 반환 소송 또는 지급명령으로 진입합니다.

자주 묻는 질문

Q. 입주 시 사진을 안 찍었는데 다툴 수 있나요? A. 본인의 입주 시 자료가 없으면 다툼이 어려워지지만, 임대인의 공제 주장 자체에 대한 견적·영수증·시공 사진을 요구해 적정성을 다투는 방법은 그대로 가능합니다.

Q. 임대인이 견적서 없이 공제 금액만 통보합니다. A. 견적서·영수증 없는 공제는 입증 부담을 임대인이 지지 못한 것으로 평가될 수 있습니다. 본인이 잔액 반환을 청구하시면 임대인이 입증 자료 없이 공제를 유지하기 어렵습니다.

Q. 본인이 사용 중 가구 자국이 남았는데 부담해야 하나요? A. 일반적인 가구 사용으로 인한 자국은 통상 손모로 평가되어 임차인 부담이 아닌 영역이 일반적입니다. 다만 특이 사용·다수 못 박기 같은 사정은 다툼 영역입니다.

보증금 공제 다툼은 본인의 자료 확보와 항목별 분리 대응이 결과를 가르는 영역입니다. 본인 사건의 계약서·입주 자료·공제 명세를 정리하시고, 직접 진행하시거나 변호사 검토·발송 옵션을 살펴보실 수 있습니다.

법대로해는 웰컴법률사무소가 운영하는 법률 서비스입니다. 직접 작성·발송이 부담스러우시면 변호사 검토·발송 옵션을 이용하실 수 있습니다.

광고 책임 변호사: 양홍수