공사대금을 못 받았어요. 어떻게 회수하나요?

안녕하세요, 법대로해입니다.

건설·인테리어·시설공사 진행 후 도급인이 대금을 미루는 단계에서 가장 자주 부딪히시는 질문이 "기성 검수가 끝나지 않았어도 청구가 가능한지, 어떤 보전 수단이 있는지" 입니다. 공사대금은 일반 채권과 달리 유치권·저당권 설정 청구권 같은 별도 보전 수단이 있어 회수 가능성이 크게 갈립니다.

"공사 다 끝났는데 도급인이 잔금을 안 줍니다. 받을 수 있나요?"

이 질문은 본인이 공사 완료 또는 기성 부분 완료 후 대금 미지급을 확인한 시점에 자주 들어옵니다. 공사대금은 도급계약 형태와 보전 수단 활용에 따라 회수 가능성이 크게 갈립니다.

오늘은 공사대금 회수에 관해 가장 많이 문의 주시는 핵심 항목을 중심으로, 단계별 절차와 보전 수단을 실무 기준으로 정리해 드립니다.

공사대금 회수는 점검·보전·내용증명·지급명령·소송 단계로 진행됩니다

공사대금 회수의 기본 구조는 다음과 같습니다.

첫째, 0단계 점검입니다. 도급계약서, 기성 검수 자료, 변경 계약, 추가 공사 자료, 도급인 대금 지급 내역을 정리합니다.

둘째, 1단계 보전 수단입니다. 본인이 시공한 부동산에 유치권 행사 또는 저당권 설정 청구권을 활용해 보전합니다.

셋째, 2단계 내용증명입니다. 대금 청구 의사를 공식 통지합니다.

넷째, 3단계 지급명령 또는 본안 소송입니다. 다툼이 작으면 지급명령, 큰 사건은 본안 소송으로 진행합니다.

다섯째, 4단계 강제집행입니다. 집행권원 확보 후 도급인 부동산·통장·다른 재산에 압류·환가합니다.

회수 절차 큰 그림은 지급명령 가이드에서 정리해 두었습니다.

시작 전 정리해야 할 4가지

점검 항목	확인 내용
도급계약서	도급인·수급인 정보, 공사 범위, 대금, 기성 산정
기성 검수	기성 부분 인수증·검수표·사진·동영상
변경·추가 공사	도면 변경, 추가 공사 동의·견적
도급인 자력	본 부동산 등기부, 다른 재산, 자금 사정

첫째, 도급계약서입니다. 계약서가 없는 사건은 송금 내역·메시지·견적서로 도급 사실 입증이 필요합니다.

둘째, 기성 검수입니다. 본인이 시공한 부분이 도급인에게 인수되었음을 입증할 자료가 있어야 청구가 매끄럽습니다.

셋째, 변경·추가 공사입니다. 추가 공사가 발생한 사건은 도급인의 동의·견적 자료가 다툼 영역의 핵심입니다.

넷째, 도급인 자력입니다. 본 부동산이 본인이 시공한 부동산이라면 보전 수단 활용이 가능합니다.

1단계, 유치권·저당권 설정 청구권 — 공사대금만의 보전 수단

공사대금은 일반 채권과 달리 별도 보전 수단이 있습니다.

첫째, 유치권입니다. 본인이 시공한 부동산을 점유하고 있고 그 시공으로 발생한 채권이 있는 사건은 본인이 점유 부동산에 대한 유치권을 행사할 수 있는 영역이 있습니다. 도급인이 대금을 지급할 때까지 본 부동산 인도를 거절할 수 있습니다.

둘째, 저당권 설정 청구권입니다. 「민법」상 공사 수급인이 도급인 부동산에 저당권 설정을 청구할 수 있는 권리가 인정되는 영역이 있습니다. 본 부동산이 도급인 명의일 때 활용 가능합니다.

셋째, 가압류입니다. 도급인 명의 부동산·통장·자동차에 가압류 신청이 가능합니다. 본 부동산 외 도급인 다른 재산이 있으면 가압류로 보전합니다.

넷째, 점유의 의미입니다. 유치권은 본인이 본 부동산을 점유 중이어야 효력이 유지되는 경향이 있어 점유 유지가 핵심입니다.

다섯째, 보전 수단 선택 분기입니다. 본 부동산 등기·점유 상태와 도급인 자력에 따라 어느 수단이 효과적인지 갈립니다.

2단계, 내용증명과 지급명령

보전 수단을 검토하면서 내용증명·지급명령으로 절차에 진입합니다.

첫째, 내용증명 발송입니다. 공사 내용·기성 검수·청구 금액·변제 기한·미이행 시 후속 조치를 명확히 기재합니다.

둘째, 시효 중단 효력입니다. 임시적 시효 중단이며 6개월 안에 본 절차로 이어가야 효력이 유지됩니다.

셋째, 지급명령 신청입니다. 도급인의 다툼 가능성이 작으면 지급명령이 빠릅니다.

넷째, 이의신청 시 본안 소송입니다. 도급인이 기성·검수·추가 공사 같은 영역을 다투면 본안 소송으로 넘어갑니다.

다섯째, 본안 소송에서 다툼 영역입니다. 도급계약 내용, 기성 비율, 추가 공사 동의, 시공 하자 같은 영역이 본안 소송에서 다투어집니다.

내용증명 작성 실무는 내용증명 가이드에서 따로 정리해 두었습니다.

의외로 많이 놓치시는 부분, 도급인이 하자를 주장해 상계 다툼이 자주 발생합니다

가장 자주 일어나는 오해가 "공사 끝나면 무조건 대금을 다 받는다"고 생각하시는 경우입니다.

도급인 측의 단골 다툼 영역은 다음과 같습니다.

첫째, 시공 하자 주장입니다. 도급인이 시공 결과에 하자가 있다며 하자보수·손해배상금을 본인의 공사대금에서 상계하려는 사건이 자주 발생합니다.

둘째, 기성 비율 다툼입니다. 도급인이 본인이 주장하는 기성 비율을 다투며 일부만 인정하는 사건이 있습니다.

셋째, 추가 공사 부정**입니다. 본인이 추가 시공한 부분에 대해 도급인이 "추가 공사 동의가 없었다"고 부정하는 사건이 있습니다.

넷째, 공기 지연 손해**입니다. 도급인이 공기 지연으로 인한 손해배상을 본인의 대금에서 상계하려는 사건이 있습니다.

다섯째, 본인의 입증 자료입니다. 시공 전후 사진·동영상, 기성 검수표, 도면 변경 자료, 도급인 측 동의 카톡·메시지 같은 자료가 있으면 다툼 영역이 매끄러워집니다.

ex) 본인이 공사대금 5,000만원을 청구한 사건에서, 도급인이 "마감재 색상이 약속과 다르다"는 하자 주장으로 1,500만원 상계를 요구한 흐름이 자주 보입니다. 본인이 도면 변경 동의 카톡과 시공 전 사진을 확보한 경우 다툼 영역이 줄어듭니다.

지금 바로 회수 단계로 진입하실 분은 지급명령 신청 도구에서 시작하실 수 있습니다.

정리하면, 보전 수단 활용과 기성 입증이 회수 가능성을 결정합니다

공사대금 회수의 본질은 단순합니다. 유치권·저당권 설정 청구권 같은 보전 수단이 있고, 기성·하자 다툼 영역이 결과를 가르는 영역입니다.

대응 순서는 단순합니다. 첫째, 계약서·기성·추가 공사 자료를 정리합니다. 둘째, 본 부동산에 대한 유치권·저당권 설정 청구권 활용 가능성을 점검합니다. 셋째, 내용증명으로 공식 청구합니다. 넷째, 다툼이 작으면 지급명령, 큰 사건은 본안 소송으로 진행합니다. 다섯째, 집행권원 확보 후 강제집행으로 회수합니다.

자주 묻는 질문

Q. 도급인 측이 잠수·연락 두절입니다. A. 본인이 본 부동산을 점유 중이면 유치권 행사가 가능한 영역이 있습니다. 점유 없는 사건은 본 부동산 등기·다른 재산을 추적해 가압류·압류로 진행합니다.

Q. 추가 공사 동의 자료가 없습니다. A. 본인이 추가 시공한 부분에 대한 도급인의 동의 입증이 어려우면 추가분 회수가 어려워질 수 있습니다. 다만 도급인이 추가 부분을 사용·인수한 사실이 있으면 부당이득 반환 등 다른 경로로 청구 가능한 영역이 있습니다.

Q. 하도급 사건은 어떻게 진행하나요? A. 하도급 영역은 「하도급거래 공정화에 관한 법률」 영역에서 별도 보호 장치가 적용될 수 있습니다. 사건 단순도가 높지 않다면 변호사 검토가 도움이 됩니다.

공사대금 회수는 보전 수단 활용과 기성 입증이 결과를 가르는 영역입니다. 본인 사건의 계약·기성·자력 자료를 정리하시고, 직접 진행하시거나 변호사 검토·발송 옵션을 살펴보실 수 있습니다.

법대로해는 웰컴법률사무소가 운영하는 법률 서비스입니다. 직접 작성·발송이 부담스러우시면 변호사 검토·발송 옵션을 이용하실 수 있습니다.

광고 책임 변호사: 양홍수